根据广州市商品房预售管理规定，办理商品房预售许可证需满足以下核心条件：
一、企业资质要求
开发企业资质需持有有效的《房地产开发资质证书》及《企业法人营业执照》。
若为合作开发项目，需提供合作方协议及分成比例证明。
土地合法性已足额缴纳土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证》及附图。
土地用途符合规划，且未设定抵押或其他他项权。
二、工程建设相关条件
规划与施工许可持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
完成建设工程质量及安全监督手续备案。
工程进度要求七层以下（含）：完成结构工程并封顶；
七层以上：完成三分之二结构工程。
施工计划需明确施工进度及竣工交付时间。
三、资金与监管要求
资金投入比例投入开发建设的资金需达到总投资的25%以上。
预售资金监管在项目所在地商业银行开设预售款专用账户，签订《商品房预售款专用账户监管协议书》。
四、其他必要条件
物业与配套管理需完成前期物业管理中标备案及物业专项维修资金预交存确认。
提供安置情况说明（如涉及拆迁）。
材料完整性需提交《商品房预售申请表》、预测绘报告、地名批复文件、施工许可证等20余项材料。
五、审批流程与时效
办理途径：可通过广州市政务服务网或国土房管部门窗口提交申请。
审批时限：法定期限为10个工作日。
注意事项
开发商若未取得预售证，不得以任何形式收取购房款。
购房者可通过广州市住建局官网或现场公示核对预售证信息，确保项目合法性。
建议开发商在申请前结合最新政策调整材料准备，可参考广州市规划和自然资源局发布的《商品房预售许可办事指南》获取最新要求。